מגוון האפשרויות ומקורות ההיצעים ביוון הינו רחב ומגוון וכדאי להכיר את האפשרויות הקיימות בשוק המקומי בכדי למצוא את העסקה הטובה ביותר להשקעה
ביוון קיימות לא מעט אפשרויות ודרכים אשר ניתן לרכוש נכסי נדל"ן, במאמר הזה נפרט על האפשרויות הקיימות, נסביר על היתרונות והחסרונות והסיכונים הקיימים בחלקן.
רכישה ממוכר פרטי:
רכישה ממוכר פרטי זאת העסקה הנפוצה ביותר כאשר בעל נכס בבעלות פרטית מוכר את הנכס לקונה פרטי.
בעסקה כזאת כאמור בעל הנכס דורש את המחיר עבור הנכס, הקונה לרוב מתחיל משא ומתן על המחיר ותנאים נוספים כגון זמן הפינוי, ריהוט שנשאר עם הנכס ועוד משתנים, ולאחר הסכמה של שני הצדדים מתקדמים לחוזה סטנדרטי שבו משולם סכום התמורה למוכר והעברת בעלות הדירה לקונה החדש.
רכישה ממשרד תיווך:
דרך נפוצה נוספת היא רכישה דרך מתווכים וסוכני נדל"ן שעובדים בשוק המקומי. כאשר לקוח מאתר את נכס שמעניין אותו אם זה באתר משרד התיווך או בלוחות הפרסום, פונה המשקיע לחברת התיווך לקבלת פרטים עבור אותו הנכס.
לאחר שיצר קשר אותו מתווך אמון על הקשר בין המשקיע למוכר הנכס ומשמש כגורם מקשר על מנת להבשיל את הצדדים לעסקה.
המתווך בשוק היווני לרוב גובה את עמלת התיווך שלו משני הצדדים בעסקה והיא עומדת על 2% + מע"מ ( מע"מ ביוון = 24%).
חשוב לדעת שניתן להתמקח על עמלת המתווך, אך גם חשוב להבין שהמתווכים הם אלו שיודעים לרוב למצוא את העסקאות הטובות בשוק ולכן כדאי לדאוג ושלמור אותם מרוצים שכן הם גם אלו שידאגו לכם בתהליך מכירת הנכס או ברכישות נוספות בעתיד.
דעו שביוון לא נהוג לחתום על בלעדיות שיווק לטובת מתווך יחיד ולכן סיכוי גבוה שתמצאו פרסום של נכס מספר פעמים רבות ולעיתים גם במחירים שונים ממתווך למתווך!
רכישת נכס מהבנק:
הבנקים ביוון מחזיקים בבעלותם מאגר של נכסים אשר עוקלו לרוב עקב חובות של בעלי הנכסים.
הבנקים מפרסמים בערוצים שונים את הנכסים ומאפשרים ללקוחות פרטיים ועסקיים לרכוש אותם.
תהליך הרכישה שונה כאמור מרכישה סטנדרטית שכן הבנק מכריז על תאריך שבו ניתן להגיש הצעת מחיר עבור אותו הנכס המוצע וכך בהם מייצר תהליך של מכירה פומבית פנימית שבו ההצעה הגבוהה ביותר תזכה את המציע בזכות על הנכס.
כחלק מתהליך הרכישה הבנק מחויב להסיר ולוודא מבחינה משפטית בלבד שהנכס הינו תקין וללא שעבודים או חובות ועיקולים על הנכס.
הבנק אינו מתחייב בשום צורה שהיא על מצבו ההנדסי של הנכס כגון חריגות בניה, מצב הנכס, חלוקות לא חוקיות וכדומה.
תהליך הטכני שיש לבצע מול הבנק הינו כדלקמן:
יש למלא ולשלוח טופס הצהרת כוונות לרכישת הנכס (טופס שמונפק על ידי הבנק) להגיש טופס מקורי לבנק או על ידי חתימה דיגיטלית.
הוכחת תשלום דמי מקדמה של 10%
צילום של תעודת זהות / דרכון ליחידים או פרוטוקול ייצוג של חברה.
לאחר קבלת ועיון במסמכים על ידי המחלקה הרלוונטית בבנק מאשר הבנק את ההשתתפות במכרז.
משך זמן המכרז הינו 30 דקות אך במידה ואין הכרעה במחיר ישנן הארכות של 3 דקות בכל סיבוב ללא הגבלה עד אשר ניתנת ההצעה הגבוהה ביותר.
הזוכה מחויב להשלים ביום העסקים הבא את דמי המקדמה של 10% לפי המחיר הסופי ולחתום על הסכם תנאי תשלום מול הבנק.
במידה ולא ישולם הפרש מקדמה על ידי הזוכה, הבנק יחלט לטובתו את הערבות הראשונה ויהיה זכאי להכריז מי יהיה הזוכה לפי המציעים הנוספים.
הבנק יכין את חוזה במכר באמצעות נוטריון שיבחר תהליך שאמור להתבצע כ -30 ימים אך הזמן המוצע שיכול להיות הינו עד חודשים.
ביום חתימת החוזה יעביר הזוכה את יתרת התשלום עבור הרכישה וחשוב להדגיש שכל הוצאות הרכישה כגון תשלום נוטריון, מיסים, הוצאות העברה ושמירה וכל הוצאה נוספת תחול על הרוכש.
הבנק רשאי לבטל או לדחות את המכרז על פי שיקול דעתו הבלעדית, במצב זה יחזיר הבנק את סכום דמי המקדמה ללא ריבית למגיש ההצעה.
ישנם בנקים מסוימים שמאפשרים מימון עבור השלמת יתרת הרכישה - ניתן לברר מול הסניף הרלוונטי.
רכישת נכס ממערכת מכרזים אלקטרונית ( E-AUCTION)
ביוון מופעלת מערכת מכרזים אלקטרונית שדרכה ניתן להגיש הצעות עבור נכסים שמוצעים למכירה.
המערכת מרכזת מגוון רחב של היצע למגורים, מסחרי, אדמות ועוד…
כדי להשתתף במכרזים מקוונים על הרוכש להירשם למערכת המכרזים באמצעות מספר המס.
לכל מכרז כאמור יש מחיר פתיחה שממנו מתחיל תהליך ההתמחרות, בכדי להשתתף במכרז על המציע להעביר סכום של 30% מהמחיר הנקוב לנוטריון אשר ממונה על ניהול המכרז וזאת בכדי לקבל את אישור השתתפות במכרז.
לאחר העברת התשלום לנוטריון יש להטמיע במערכת המכרזים את אישור העברת הסכום (ניתן למצוא הסבר במערכת המכרזים עצמה) - חשוב לציין שסכום המקדמה על סך 30% יועבר עד 3 ימי עסקים לפני מועד המכרז לנוטריון, מקדמה שתתקבל מאוחר יותר לא תאושר והמציע לא יהיה רשאי להשתתף במכרז.
ביום המכרז המציע מבצע כניסה למערכת המכרזים ומפעיל את האפשרות להשתתף
הצעות המחיר הן על בסיס חופשי משמע כל מציע יכול להעלות את המחיר כאוות נפשו וללא מגבלה.
משך המכרז הינו שעתיים מהשעה 10:00-12:00 ובמקרה ואין הכרעה בתום השעתיים נכנסים למקצה הארכות בפעימות של 5 דקות כל סיבוב * 12 סיבובים = שעה נוספת של הארכות.
במידה ואין הארכה המחיר הגבוה הינו הזוכה המיידי בתום השעתיים.
במידה והמכרז ממשיך להארכה אזי המחיר הגבוה בתום כל סבב של 5 דקות עלול לזכות את המציע.
במקרה ואין הכרעה גם במשך הסבבים של השעה הנוספת אז המחיר האחרון הגבוה ביותר שיוכנס למערכת בשניות האחרונות של המכרז הוא זה שינצח ויזכה את המציע במכרז.
מתום המכרז על הזוכה להשלים את סכום הרכישה עד 10 ימי עסקים בתשלום מאותו חשבון הבנק של המציע שהפקיד את המקדמה טרם המכרז.
חשוב לציין ולשים לב שהאחריות לבדיקת הנכס החל מהרמה המשפטית וכלה ברמה ההנדסית היא על המציע בלבד.
לא ניתן לבטל הצעה שזכתה ובמידה ולא יושלם סכום הרכישה, הנוטריון יחלט את סכום המקדמה ויוציא את המכרז בשנית.
במכרזים מקוונים להבדיל ממכרזים מהבנקים לא ניתן לראות את הנכס מבפנים ולדעת את מצבו האמיתי.
מכיוון שמכרזים הם נכסים של פושטי רגל וחייבים חשוב מאוד לדעת ולהכיר שהדירות ברובם מצוידות ובחלקם אפילו גרים במהלך המכרזים, משמעות הדבר הינה שהדייר מחויב לפנות את הדירה וחפציה בתוך זמן שנקבע על ידי החוק ופקיד ההוצאה לפועל, אך קיימים מצבים שהדירה ריקה מאדם והחפצים של החייב עדיין בדירה אזי החוק היווני מחייב את הזוכה בדירה לאחסן ולשמור את החפצים לתקופת זמן של 6 חודשים ולתת את האפשרות לחייב להגיע ולאסוף את חפציו (ניתן לאחסן את החפצים במחסן לשמירת חפצים ואין חובה לשמור בתוך הדירה) לאחר חודשים אם לא נאספו החפצים רשאי בעל הנכס החדש לעשות ככל העולה על רוחו עם החפצים.
המלצת המערכת:
בכל נושא הקשור במכרזים אם מהבנק או מקוונים חשוב מאוד להיוועץ עם בעלי מקצוע מנוסים ובקיאים בחוקי המכרזים עד תום, שכן אי הבנה בתחום עלול לגרום למפח נפש והפסד כספים וזמן מיותרים.
מכירת נכסים על ידי קרנות ֹׁׁׁׁׁׁׁׁׁׁׁׁׁ(REO)
מכירת נכסים מקרנות אשר מחזיקות בנכסים שאותם רכשו מהבנקים או מגופים שונים ואותם הקרנות מוציאות את הנכסים האלו למכירה בשוק החופשי.
התהליך מתבצע לרוב על ידי שיווק של אותם נכסים לגורמי תיווך אשר מביאים לקוחות שלהם לראות נכסים ולרכוש ישירות מאותן הקרנות.
לרוב אותן קרנות מרכזות ימים פתוחים בנכסים ומאפשרים למתווכים ולקוחותיהם להגיע להתרשם מהנכס ולהציע הצעת מחיר עבור הנכס.
הקרנות נוקבות מחיר מינימום לנכס וכל לקוח רשאי להציע את ההצעה שלו.
לרוב אחרי מספר ימים שנקבע על ידי כל קרן וקבלת כלל ההצעות תודיע הקרן לאותו מתווך / לקוח על זכייה בהצעה הגבוהה ומשלב זה יתקדמו לחתימת חוזים ורישום הנכסים.
חשוב מאוד לבדוק את תנאי הנכס ברמה המשפטית וההנדסית כמו בכל עסקה ולוודא שאכן המסמכים המשפטיים רשומים ומוסדרים כראוי.
תנאי סגירת החוזים משתנה לעיתים בין קרן לגופים שונים ולכן בכל מקרה יש לברר את התנאים מול הגורם המשווק תחילה.
לכל הנכסים ביוון
