כדי להיות בעל יכולת לרכוש נכסים ביוון על כל משקיע לעבור מספר בירוקרטיים שבלעדיהם לא ניתן לקנות ולרשום נכסים במדינה.
החלטתם על קניית דירה ביוון – מה השלב הבא ?
כדי להיות בעל יכולת לרכוש נכסים ביוון על כל משקיע לעבור מספר בירוקרטיים שבלעדיהם לא ניתן לקנות ולרשום נכסים במדינה.
להלן השלבים :
ייפוי הכוח לעורך הדין היווני מקנה לעו"ד את האפשרות לפעול בשם המשקיע במגוון משימות ותהליכים משפטיים ברחבי ההשקעה.
חשוב להדגיש שאת נוסח הייפוי כוח ניתן לשנות / לעדכן ולהתאים אותו לפי צורכי המשקיע ודרישות המשקיע ברמת ואופן הטיפולים של עורך הדין...
חשוב מאוד לתת את מלוא תשומת הלב בבחירת העו"ד שילווה אתכם שכן הוא יהיה האדם האמון על כל נושאי העסקאות שתבצעו בעצם "יד ימינכם" ולכן מומלץ מאוד לא להתפשר בנושא ולעשות חקר מקיף לגבי מי הוא אותו אדם שילווה אתכם ויגרום לעסקאות להיות מוצלחות מבחינה משפטית - המתכון לעסקה מוצלחת יותר או פחות...
להלן פירוט על המשימות אשר יבוצעו על ידי העו"ד:
פתיחת מספר מס: מספר המס ביוון, הידוע ביוונית כ"ΑΡΙΘΜΟΣ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟΥ ΜΗΤΡΩΟΥ" או "ΑΦΜ" (AFM), הוא מספר זהה למספר תעודת הזהות האישית של המשקיע במערכת המס היוונית. מספר המס ביוון הוא מספר ייחודי שמשמש כמזהה משפטי ומסוים לצורך סטנדרטיזציה ועקרונות המיסים ביוון.
על מנת להנפיק את מספר המס, העו"ד פונה לרשות המיסים ביוון ומנפיק תוך מספר ימים בודדים את מספר המס.
בסיום התהליך יקבל המשקיע מספר מס וסיסמה לכניסה למערכת המיסים ביוון.
בדיקה משפטית של הנכס: לאחר מציאת נכס פוטנציאלי על ידי המשקיע, עורך הדין מטעמכם מקבל את פרטי הנכס וניגש לבצע בדיקה משפטית של הנכס ברשויות כאשר נבדקים כלל האספקטים המשפטיים של הנכס כגון בעלות וזכויות על הנכס, חובות ושעבודים על הנכס, היסטוריית בעלים קודמים , תקנון בניין משותף, תיאור הנכס כפי שרשום במועצה ובמחלקת התכנון העירונית.
ההסכם המקדים מתחלק ל -2 ביוון:
הסכם מקדים פרטי ( (private agreement הינו חוזה פרטי בין המוכר לקונה בדומה ל"זכרון דברים".
ההסכם המקדים מכליל את מחיר העסקה ,פרטים על הנכס, תאריך סגירת החוזה הסופי וסכום המקדמה שנותן הקונה למוכר.
יש לציין שלהסכם זה יש חסרון והוא היכולת של שני הצדדים להתחרט ולסגת מהעסקה בקלות לעיתים גם בלי להחזיר את סכום המקדמה שניתנה למוכר ( ברוב המקרים המצב נובע ממציאת קונה במחיר גבוה יותר ).
ניתן לגשת לבית משפט ולדרוש את קיום ההסכם, אך ברוב המקרים השופטים לא נוטים לחייב את המשך ההסכם מכיוון שאין להסכם זה תוקף מ
הסכם נוטוריוני (notorial preliminary agreement) הינו חוזה מחייב אשר נחתם מול נוטריון ( גוף בסמכות בית המשפט ביוון).
בהסכם זה מחויבים שני הצדדים להשלים את העסקה עפ"י ההסכם, אך במידה ומסיבות שונות העסקה לא תתבצע ישנן השלכות משפטיות לשני הצדדים:
במידה והמוכר מבטל / לא משלים את העסקה יכול הקונה ובאי כוחו בזכות ייפוי כוח שניתן במעמד ההסכם לגשת לכל הרשויות הרלוונטיות ולהשלים את כל מסמכי הרכישה הנדרשים בשם המוכר ולהשלים את חתימת החוזה ללא המוכר .
לאחר שהשלימו את המסמכים הקונה מעביר את יתרת התמורה לרכישה ל"מפקיד" (depositer) אשר מהווה כגורם מקשר לקבלת יתרת התשלום ואותו גורם מנפיק אסמכתא על קבלת יתרת התשלום לרכישה ובכך הושלמה הרכישה מצד הקונה. ( המוכר יכול לעשות את כספי הרכישה מ"המפקיד" בכל עת).
אפשרות נוספת היא לדרוש כפל קנס על סכום המקדמה שהוסכם ולדרוש זאת מהמוכר דרך הנוטריון וגופי המשפט.
במידה והקונה מבטל / לא משלים את העסקה יכול המוכר ובאי כוחו בזכות ייפוי כוח שניתן במעמד ההסכם לסיים את הליך החוזה בשם הקונה ולהשלים את העסקה – מצב אשר מחייב את הקונה לעמוד בהתחייבותיו גם אם הקונה הוא ממדינה זרה יש לנוטריון את היכולת לגשת לבית המשפט במדינת המקור של הקונה ולדרוש את קיום ההסכם במלואו.
אפשרות נוספת היא לבטל את ההסכם ולהשאיר את סכום המקדמה אצל המוכר.
תשלום מס רכישה על הנכס: לפני שחותמים על הסכם סופי יש לשלם מס רכישה בגובה 3.09% ממחיר הרכישה.
המסמכים אשר נדרשים מהמוכר הם:
1. I.D BUILLIDING - "תעודת הזהות" של הבניין שכוללת מסמכים שמכין המהנדס מטעם המוכר כגון: תכניות השטח הבניין והדירה, תעודת אנרגיה ומסמכים הנדסיים נוספים לפי בקשת הנוטריון במידת הצורך.
הליך זה דורש תשלום נוסף למהנדס ולמועצה בכדי להסדיר את נושא החריגות.
לציין שלא כל חריגה או שינויי מבנה ניתן לאשר ויש לבחון כל מקרה לגופו!
2. אישור מרואה החשבון על תשלומים מס והיעדר חובות לרשויות המס (מס רכוש, הצהרת מס מרשות המיסים).
3. TAP – אישור היעדר חובות מהמועצה
4. אישור היעדר חובות מועד הבניין שאינם קיימים חובות עבור הבניין.
עלולים להתווסף עוד מספר מסמכים שנדרשים על פי בקשות הנוטריון או עורך הדין של הקונה לפי סטטוס ומצב העסקה, אך אלו הם המסמכים הנדרשים בכל עסקת מכר ביוון.
הטעמת החוזה החתום במועצה וברשם במקרקעין:
לאחר חתימת החוזה מטמיעים את החוזה במועצה (ובאזורים מסוימים גם land registry office) וכעבור מספר ימים מקבלים שובר לתשלום הרישום שנע בין 0.5-0.7% ממחיר הנכס.
את האישור הרישום על הנכס מקבלים לאחר מספר חודשים (משתנה לפי מועצה).
פתיחת חשבון בנק מקומי :
לפתיחת חשבון בנק ביוון יידרש המשקיע להמציא לתרגם ולחתום אצל נוטריון בתוספת חותמת אפוסטיל ( אפוסטיל = אישור הניתן על ידי רשות מוסמכת של מדינה ומאשר כי התעודה רשמית, מקורית, והונפקה על ידי הרשות המוסמכת לכך) מספר מסמכים אשר מעידים על הכנסה, מקום התושבות של המשקיע, עיסוק, מכתב המלצה מהבנק במדינת המקור ועוד מספר מסמכים שונים (לכל בנק רשימת מסמכים נדרשת).
באם ניתן לעו"ד בייפוי הכוח את האפשרות לפעול בשם המשקיע בנושא בנקים, יחל העו"ד בהגשת המסמכים לסניף הבנק הרלוונטי ויפעל מול הסניף עד לשלב אישור המסמכים וקביעת תור לפתיחת החשבון.
חשוב לציין שנכון להיום הרוב המוחלט של הבנקים ביוון דורשים הגעה וחתימה פיזית של המשקיע לאחר שכל המסמכים אושרו על ידם.
רואה חשבון :
רואה החשבון הוא הגוף האחראי על הצד הפיננסי של ההשקעות.
תפקידיו הם רבים וחשוב מאוד שייבחר רואה חשבון אמין שנכון למשקיע לעבוד איתו ולתקשר איתו באופן השוטף.
רואה החשבון בשלב שלאחר הרכישה מטמיע את החוזה שנחתם על שם המשקיע במערכות רשות המיסים ומדווח על קיימות הנכס על שם המשקיע.
עוד אחראי הרואה חשבון לדאוג לתשלומי המיסים על הנכסים ( מס רכוש, מס על הכנסות משכר דירה וכל תשלום מס שיידרש) ולהנפקת דוחות שנתיים עבור המשקיע.
רואה החשבון גם מטמיע את חוזה השכירות בין המשקיע לדייר אל תוך מערכת רשות המיסים.
בעת מכירת נכסים רואה החשבון מנפיק אישורים כגון הצהרת מס, אישור היעדר חובות על מס רכוש וכל מסמך שיתבקש מהנוטריון בנוגע לתיק המיסים של המשקיע.
אלו הם שני בעלי הסמכויות העיקריים והחשובים ביותר להתחלת השקעה ביוון שבלעדיהם לא ניתן להתחיל תהליכי רכישה.
חובה להתייעץ עם עורך דין ורואה חשבון לפני תחילת / סגירת כל עסקה ולחקור את הפרטים והתהליכים בקפידה. כל עסקה מגיעה עם אופי ייחודי ומורכבות שונה שעשויה להשפיע על התוצאות המשפטיות והפיננסיות שלה.
לכל הנכסים ביוון
